Nuda proprietà

Con l’aumento dell’età degli italiani, acquistare la NUDA PROPRIETÀ immobiliare conviene ancora?

Questa è l’introduzione concettuale. La nuda proprietà è una figura giuridica del diritto civile italiano collegata al diritto di proprietà e al diritto reale di usufrutto. È in riferimento a quest’ultimo che possiamo individuare le fonti normative. L’Art. 978 c.c. recita la nozione di usufrutto (“diritto di godere della cosa altrui…”). Qui si trova la base normativa che consente la separazione tra usufruttuario e nudo proprietario.

Quindi l’acquisto della nuda proprietà (cioè comprare un immobile riservando l’usufrutto al venditore per un certo periodo, di solito a vita) può ancora convenire, ma dipende molto dal contesto economico e dagli obiettivi personali. Anche attraverso l’asta giudiziaria.

Ecco i principali pro e contro

– Prezzo ridotto: la nuda proprietà costa meno rispetto alla piena proprietà (lo sconto dipende dall’età dell’usufruttuario e dai tassi attuariali).

– Rendimento nel tempo: in ottica di lungo periodo, al decesso o alla rinuncia dell’usufruttuario si acquisisce la piena proprietà senza ulteriori esborsi.

– Protezione dall’inflazione immobiliare: se i prezzi delle case salgono, l’investimento si rivaluta.

– Bassa tassazione immediata: le imposte di registro e ipocatastali si pagano sul valore ridotto (nuda proprietà), non sull’intero immobile.

– Orizzonte temporale incerto: non sai quando avrai la disponibilità dell’immobile (dipende dalla vita residua dell’usufruttuario).

– Illiquidità: rivendere una nuda proprietà è più difficile rispetto a un immobile libero.

– Rendita mancata: non puoi affittare l’immobile né usarlo fino alla fine dell’usufrutto.

– Rischio prezzi immobiliari: se il mercato immobiliare scende, potresti ritrovarti con un investimento poco vantaggioso

Questi i dati di contesto (Italia 2024–2025) sul web

Speranza di vita: nel 2024 è stimata a 81,4 anni (uomini) e 85,5 (donne), in crescita rispetto al pre-Covid. Più anni di vita si traducono in un usufrutto mediamente più lungo.

Popolazione che invecchia: al 1° gennaio 2025 gli over-65 sono circa il 24,7% della popolazione; cresce anche il gruppo 80+.

Mercato nuda proprietà: nel 2024 si segnala un +20% di transazioni (stime Confabitare riprese da più testate)

In un contesto di tassi alti (mutui costosi), la nuda proprietà può essere più interessante perché ti permette di entrare nel mercato immobiliare con un esborso iniziale più contenuto.

Se i prezzi immobiliari dovessero scendere nel medio periodo, il vantaggio si riduce.

È adatta a investitori pazienti, che non hanno fretta di ottenere un utilizzo diretto o un reddito dall’immobile.

Meno adatta a chi cerca flessibilità o rendite immediate (ad esempio affitti).

Conviene ancora investire nella nuda proprietà, ma più che in passato è un’operazione da selezionare: in zone liquide e con età dell’usufruttuario ≥ 75–80 anni (coefficienti 65–80% a favore della nuda proprietà) e sconto effettivo ≥ 30–35%, i numeri tendono a essere interessanti; sotto tali soglie, l’allungamento della vita media erode parte del vantaggio.