La figura dell’agente immobiliare nelle operazioni di saldo e stralcio si colloca all’interno della disciplina generale della mediazione prevista dagli articoli 1754 e seguenti del Codice civile. In particolare, l’articolo 1754 c.c. definisce mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, mentre l’articolo 1755 c.c. stabilisce che il diritto alla provvigione sorge quando l’affare sia concluso per effetto del suo intervento.
Nell’ambito delle operazioni di saldo e stralcio immobiliare, l’attività dell’agente assume caratteristiche peculiari, poiché la compravendita è generalmente inserita in un contesto di esposizione debitoria del proprietario e richiede il coinvolgimento di soggetti ulteriori, quali istituti di credito, società cessionarie dei crediti o altri creditori muniti di garanzie reali. L’obiettivo dell’operazione consiste nel consentire la vendita dell’immobile e, contestualmente, ottenere dai creditori l’accettazione di una somma inferiore rispetto all’ammontare complessivo del debito, con conseguente rinuncia alla parte residua.
Anche in tale contesto l’agente immobiliare conserva la funzione tipica di mediatore, consistendo la sua attività nell’individuazione dell’acquirente, nella messa in relazione delle parti e nell’accompagnamento della trattativa sino al perfezionamento dell’operazione. Tuttavia, la negoziazione con i creditori e la predisposizione degli accordi transattivi attengono a profili di natura giuridica e finanziaria che esulano dalla mediazione in senso proprio e richiedono, generalmente, l’intervento di professionisti specificamente qualificati.
Sotto il profilo del diritto alla provvigione, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha costantemente affermato che esso presuppone l’esistenza di un rapporto di causalità adeguata tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. Non è sufficiente una mera attività occasionale o la semplice presentazione delle parti, ma è necessario che l’opera dell’intermediario abbia costituito l’antecedente indispensabile del risultato economico perseguito.
In particolare, la Suprema Corte ha ribadito che il diritto alla provvigione sorge quando si realizza un vincolo giuridico idoneo a consentire alle parti di agire per l’esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno derivante dal suo inadempimento, essendo irrilevante che il mediatore partecipi o meno a tutte le successive fasi delle trattative.
Tale principio assume particolare rilevanza nelle operazioni di saldo e stralcio, nelle quali la proposta d’acquisto o il contratto preliminare sono frequentemente subordinati alla condizione sospensiva dell’accettazione dell’accordo da parte della banca o degli altri creditori. In questi casi, se la condizione non si verifica e l’operazione non giunge a compimento, viene meno la conclusione dell’affare e, conseguentemente, non matura il diritto alla provvigione del mediatore. La stessa Corte di Cassazione ha recentemente precisato che il mancato avveramento della condizione sospensiva impedisce la nascita del diritto al compenso previsto dall’articolo 1755 c.c.
Inoltre, l’agente immobiliare è gravato dai doveri di correttezza e buona fede sanciti dagli articoli 1175 e 1375 c.c., nonché dagli obblighi informativi elaborati dalla giurisprudenza. Egli è tenuto a comunicare alle parti tutte le circostanze conosciute o conoscibili con la diligenza professionale, comprese quelle suscettibili di incidere sul buon esito dell’operazione, quali l’esistenza di iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli o situazioni di insolvenza del venditore.
Pertanto, la mediazione nel saldo e stralcio immobiliare costituisce una particolare applicazione della disciplina codicistica della mediazione, nella quale la complessità della vicenda negoziale non altera i principi generali dettati dagli articoli 1754 e 1755 c.c.: l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione soltanto quando l’operazione si perfezioni grazie al suo intervento e quando tra la sua attività e la conclusione dell’affare sussista un effettivo nesso causale. In mancanza di tale risultato, e specialmente qualora non venga raggiunto l’accordo con i creditori, il compenso non può ritenersi maturato.
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