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Articoli Formazione

3 segnali d’allarme

By 26 Febbraio 2023No Comments

Negli ambienti del settore degli NPL si fa un gran parlare dei numeri sempre crescenti di sofferenze aventi sottostante garanzia immobiliare. Ma come riconoscere in anticipo l’esistenza di un pignoramento? Francesca Cardia, formatrice ed esperta a livello nazionale nel campo delle aste immobiliari spiega a idealista/news quali sono i tre segnali che avvisano dell’esistenza di un pignoramento immobiliare e  come gli agenti immobiliari possano essere pronti su questo mercato.

“Gli agenti immobiliari – spiega Cardia – sono sulla prima linea degli immobili pignorati. Però non sono ancora consapevoli del loro ruolo importante. E non sempre sono preparati a trasformare in successo queste operazioni. Val la pena ricordare che un pignoramento può essere estinto, cioè chiuso, solo in Tribunale con l’accordo di tutti i creditori intervenuti e/o ipotecari; solo successivamente si potrà procedere con la cancellazione della trascrizione in Conservatoria.

Qual è il primo segnale che può mettere sull’avviso un agente sull’esistenza di un pignoramento?

“In sede di valutazione per ottenere l’incarico, il proprietario non accetta la stima dell’agente immobiliare perchè la ritiene bassa. Questo è il primo segnale di allarme, perché se l’agente immobiliare è stato diligente con la formulazione della stima dell’immobile, che è meglio rendere sempre per iscritto, è verosimile che il proprietario abbia bisogno di un maggior ricavo dalla vendita per far fronte ai suoi debiti.”

A questo punto qual è il successivo step da compiere?

“Senza dubbio una visura ipotecaria risolve questo dubbio: possiamo aver conto delle eventuali ipoteche e dell’eventuale pignoramento. Quindi l’approccio con il proprietario potrà essere diverso da parte dell’agente immobiliare che potrà proporre e valutare di procedere con una compravendita a Saldo e Stralcio, che in qualche caso viene chiamata Pre-Asta”

Da cosa è costituito il secondo segnale?

“Il secondo segnale d’allarme è costituito dalla manifestata necessità da parte del proprietario di chiudere la compravendita prima possibile, senza dare un’adeguata giustificazione all’agente immobiliare. Questa impellenza di vendere potrebbe celare la consapevolezza da parte del proprietario di un Pignoramento imminente o appena trascritto, facendo affidamento che tutt’oggi molti agenti immobiliari non sono soliti eseguire la visura ipotecaria nelle immediatezze dell’incarico. Generalmente ciò si traduce da parte del proprietario nel conferimento di incarichi non in esclusiva a più agenzie immobiliari. Anche in questi casi la soluzione è la visura ipotecaria, che ci mostra la vita giuridica dell’immobile.”

Anche in questo caso la soluzione è la visura ipotecaria?

“Assolutamente si. Meglio non indugiare con i controlli per poter procedere con l’espletamento dell’incarico in sicurezza, per la propria tranquillità visti gli investimenti pubblicitari, e per la tranquillità dei clienti, che hanno diritto alla professionalità dell’agente immobiliare.”

Passiamo al terzo segnale da lei individuato

“Il terzo segnale di allarme della presenza di una situazione debitoria rilevante, che potrebbe dar luogo ad un Pignoramento, è che il proprietario non si mostri collaborativo. Ciò si traduce nel non voler consegnare all’agente immobiliare la documentazione necessaria, come addirittura l’atto di provenienza. Non tutti sanno che la maggior parte della documentazione è scaricabile online dalla Conservatoria. Quello che conta però è l’atteggiamento ostile del proprietario, che potrebbe celare una seria preoccupazione che si venga a scoprire il Pignoramento. Una frase spesso usata è: – le dò i documenti quando mi trova qualcuno che compri -. Questo genere di comportamenti nuoce in modo negativo sulla professionalità dell’agente immobiliare, che non dovrebbe mai mettere in secondo piano il proprio ruolo di mediatore. Anche in questo caso la visura ipotecaria conferisce una visione chiara della situazione dell’immobile, con eventuale successiva proposta di un piano di vendita a Saldo e Stralcio.”

In che maniera l’agente immobiliare può prepararsi a queste eventualità?

“Caldeggio la formazione in cui credo molto e di cui ho fatto il mio core business. Ci sono tante opportunità di crescere professionalmente, e se si ha passione per questo bellissimo settore, è bene attivarsi prima possibile. Come suggerimento finale: fate le visure ipotecarie!”

 

Articolo pubblicato su Idealista News https://www.idealista.it/news/aste-immobiliari/2023/02/15/172636-pignoramento-francesca-cardia-i-tre-segnali-che-allertano-l-agente-immobiliare

Vietata la riproduzione anche parziale, senza citare l’autore Francesca Cardia