Comprare casa con o senza mutuo non è soltanto una scelta finanziaria, ma anche una decisione che ha implicazioni giuridiche, fiscali e patrimoniali rilevanti. In Italia non esiste una soluzione universalmente “migliore”: la convenienza dipende dalla situazione economica dell’acquirente, dalla stabilità del reddito, dal costo del denaro e dagli obiettivi patrimoniali di lungo periodo.
Dal punto di vista civilistico, l’acquisto di un immobile è disciplinato principalmente dal Codice Civile, in particolare dagli articoli relativi alla compravendita (artt. 1470 ss. c.c.) e, nel caso del finanziamento, dalle norme sul mutuo (artt. 1813 ss. c.c.).
Il mutuo viene definito dall’art. 1813 c.c. come il contratto con cui una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro, con obbligo di restituzione. Nel mutuo ipotecario destinato all’acquisto della casa, la banca concede la somma necessaria e iscrive ipoteca sull’immobile ai sensi degli artt. 2808 ss. c.c., ottenendo così una garanzia reale sul bene.
Acquistare senza mutuo comporta il vantaggio immediato di evitare il pagamento degli interessi passivi e dei costi accessori collegati al finanziamento, come spese di istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie e imposta sostitutiva prevista dal d.P.R. n. 601/1973. Sotto il profilo economico, ciò significa ridurre sensibilmente il costo complessivo dell’operazione. Un mutuo trentennale, infatti, può comportare la restituzione di una somma molto superiore rispetto al capitale originariamente ricevuto.
Dal punto di vista giuridico, l’assenza di mutuo rende inoltre la compravendita più semplice e veloce. Non è necessaria l’iscrizione ipotecaria a favore della banca, né occorre subordinare l’efficacia del contratto preliminare all’ottenimento del finanziamento. Nella pratica notarile è frequente inserire nel compromesso una clausola sospensiva legata alla concessione del mutuo; qualora la banca non eroghi il finanziamento, il contratto può non produrre effetti. Senza mutuo, questo rischio viene meno e la posizione dell’acquirente risulta più forte anche nelle trattative.
Tuttavia, comprare interamente in contanti non sempre rappresenta la scelta economicamente più efficiente. Immobilizzare tutto il patrimonio in un bene illiquido può esporre il soggetto a problemi di liquidità futura. La casa, infatti, pur essendo un bene stabile, non è facilmente convertibile in denaro in tempi rapidi. Per questa ragione, sotto il profilo della pianificazione patrimoniale, molte persone preferiscono ricorrere al mutuo pur disponendo di capitale sufficiente per acquistare.
Il mutuo consente infatti di utilizzare la cosiddetta “leva finanziaria”: l’acquirente impiega soltanto una parte delle proprie risorse e conserva liquidità per investimenti, emergenze o altre esigenze familiari e professionali. Tale scelta può risultare conveniente soprattutto in contesti di tassi d’interesse contenuti o quando il rendimento atteso degli investimenti supera il costo del finanziamento.
Vi sono poi profili fiscali da considerare. Per l’acquisto dell’abitazione principale, l’ordinamento italiano prevede alcune agevolazioni sia sull’imposta di registro sia sugli interessi del mutuo. In particolare, l’art. 15 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) riconosce una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori del mutuo ipotecario contratto per l’acquisto della prima casa, entro determinati limiti. Questo beneficio fiscale attenua in parte il costo del finanziamento.
Sotto il profilo della tutela del debitore, il mutuo espone però anche a rischi significativi. In caso di inadempimento protratto, la banca può agire esecutivamente sull’immobile ipotecato attraverso la procedura di espropriazione forzata disciplinata dal Codice di procedura civile. Negli ultimi anni il legislatore è intervenuto per rafforzare la protezione del consumatore, anche in attuazione della normativa europea sul credito immobiliare ai consumatori recepita con il d.lgs. n. 72/2016.
In conclusione, acquistare casa senza mutuo è generalmente più conveniente sotto il profilo del costo complessivo e della semplicità giuridica dell’operazione, ma richiede una forte disponibilità patrimoniale e può ridurre la liquidità personale. Il mutuo, invece, comporta costi maggiori e vincoli di lungo periodo, ma consente una gestione più flessibile del capitale e può offrire vantaggi fiscali. La scelta ottimale dipende quindi dall’equilibrio tra sostenibilità economica, tutela patrimoniale e obiettivi personali dell’acquirente.
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