Nel settore dell’intermediazione immobiliare, il compenso dell’agente può essere determinato sia in misura percentuale rispetto al valore dell’affare concluso, sia mediante un importo fisso preventivamente concordato tra le parti. Entrambe le modalità sono pienamente legittime nell’ordinamento italiano, purché il criterio di calcolo della provvigione sia chiaro, trasparente e accettato dalle parti coinvolte.
Dal punto di vista giuridico, il riferimento principale è l’art. 1755 del Codice Civile, secondo cui il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti “se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. La norma, tuttavia, non stabilisce una misura obbligatoria della provvigione né impone che essa debba essere calcolata in percentuale sul prezzo di vendita. In assenza di accordo tra le parti, la provvigione può essere determinata secondo gli usi locali o, eventualmente, dal giudice.
Nella prassi commerciale italiana, il criterio percentuale è quello maggiormente utilizzato. L’agenzia immobiliare applica normalmente una percentuale variabile sul prezzo dell’immobile, spesso compresa tra il 2% e il 4%, oltre IVA, a carico del venditore, dell’acquirente o, logica vorrebbe, di entrambi. Tale sistema presenta il vantaggio di collegare il compenso al valore economico dell’operazione e viene percepito come coerente con l’interesse del mediatore alla conclusione dell’affare.
Tuttavia, nulla vieta che il compenso venga stabilito in misura fissa, attraverso un preventivo o un accordo economico predeterminato. Questa soluzione è frequente soprattutto nei casi di immobili di valore elevato, di incarichi con servizi limitati oppure quando le parti desiderano conoscere anticipatamente il costo complessivo dell’intermediazione. Anche in questo caso, il diritto al compenso nasce solo quando l’affare si conclude grazie all’attività mediatrice svolta dall’agente.
È inoltre importante ricordare che l’attività di mediazione immobiliare è regolata dalla Legge n. 39 del 1989, che richiede l’iscrizione dell’agente presso il Registro delle Imprese e il possesso dei requisiti professionali previsti dalla normativa. Un soggetto non abilitato non può pretendere validamente la provvigione.
Sotto il profilo contrattuale, è opportuno che l’incarico conferito all’agenzia specifichi in modo dettagliato:
- il criterio di determinazione del compenso;
- l’eventuale esclusiva;
- il momento in cui la provvigione diventa esigibile;
- i servizi inclusi;
- eventuali rimborsi spese o penali.
In conclusione, il compenso dell’agente immobiliare può essere legittimamente previsto sia come percentuale sul valore dell’affare sia come importo fisso concordato preventivamente. La scelta dipende dall’autonomia contrattuale delle parti e deve essere valutata in relazione alle caratteristiche dell’operazione immobiliare, nel rispetto delle norme del Codice Civile e della disciplina professionale della mediazione.
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