La fuoriuscita dalla comunione di beni immobili può avvenire attraverso diversi strumenti giuridici, a seconda che si tratti di comunione ordinaria tra più comproprietari (ad esempio coeredi, fratelli, soci) oppure della comunione legale tra coniugi prevista dal diritto di famiglia.
Nel caso della comunione ordinaria, disciplinata dagli articoli 1100 e seguenti del Codice Civile, ciascun partecipante è titolare di una quota ideale del bene e, salvo diverso accordo, ha il diritto di chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione. L’articolo 1111 c.c. stabilisce infatti che ciascun comproprietario può domandare la divisione e che il patto con cui si impedisce tale facoltà non può avere durata superiore a dieci anni.
Lo scioglimento può avvenire innanzitutto in via consensuale, quando tutti i comproprietari concordano sulle modalità della divisione. In tal caso si procede normalmente mediante atto notarile, con il quale il bene può essere assegnato a uno dei condividenti con corresponsione di un conguaglio agli altri, oppure può essere materialmente diviso, se la natura del bene lo consente. Qualora la divisione materiale non sia possibile o non risulti economicamente conveniente, si può optare per la vendita dell’immobile e la successiva ripartizione del ricavato proporzionalmente alle quote spettanti.
Un’altra possibilità consiste nella cessione della propria quota a un altro comproprietario oppure a un terzo. Tuttavia, se si tratta di comunione ereditaria, trova applicazione l’articolo 732 c.c., che riconosce agli altri coeredi il diritto di prelazione: il coerede che intenda alienare la propria quota deve notificare la proposta di vendita agli altri, i quali possono esercitare il diritto di riscatto in caso di violazione.
In mancanza di accordo tra le parti, il comproprietario interessato può promuovere l’azione di divisione giudiziale davanti al tribunale competente. Il giudice, valutata la divisibilità del bene, può disporne la divisione materiale; in alternativa, può attribuire l’intero immobile a uno dei condividenti con obbligo di conguaglio oppure, nei casi in cui ciò non sia praticabile, ordinarne la vendita forzata e la distribuzione del prezzo ricavato. La giurisprudenza considera infatti la divisione come un diritto potestativo del comproprietario, salvo i limiti previsti dalla legge.
Diversa è l’ipotesi della comunione legale tra coniugi, regolata dagli articoli 177 e seguenti del Codice Civile. In questo caso, l’uscita dalla comunione non riguarda soltanto il singolo immobile, ma il regime patrimoniale familiare nel suo complesso. I coniugi possono scegliere di passare al regime di separazione dei beni mediante convenzione matrimoniale stipulata per atto pubblico davanti al notaio, ai sensi dell’articolo 162 c.c., con successiva annotazione a margine dell’atto di matrimonio. Inoltre, la comunione legale si scioglie automaticamente nei casi previsti dall’articolo 191 c.c., come separazione personale, divorzio, annullamento del matrimonio o mutamento convenzionale del regime patrimoniale.
Pertanto, per individuare la soluzione corretta, è essenziale distinguere se si è in presenza di una semplice comproprietà immobiliare oppure di una comunione legale tra coniugi, poiché mutano sia la disciplina applicabile sia gli strumenti giuridici utilizzabili per uscirne.
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