Nel caso di acquisto di un immobile “sulla carta”, il contratto preliminare di vendita rappresenta una fase delicata perché l’acquirente si impegna economicamente su un bene che, di fatto, ancora non esiste o non è ultimato. Proprio per questo motivo l’ordinamento italiano, attraverso il D.Lgs. 122/2005, ha introdotto specifiche tutele, la cui mancanza o incompleta applicazione costituisce una delle principali criticità.
Una prima questione centrale riguarda la fideiussione obbligatoria che il costruttore deve rilasciare a garanzia delle somme versate prima del rogito. Questa garanzia ha la funzione di proteggere l’acquirente nel caso in cui il costruttore incorra in situazioni di crisi, come il fallimento o l’impossibilità di completare l’opera. In assenza di una fideiussione valida, il rischio è quello di perdere le somme anticipate o di dover affrontare lunghi contenziosi per il loro recupero.
Un altro profilo critico riguarda il capitolato e le specifiche tecniche dell’immobile. Spesso i documenti allegati al preliminare contengono descrizioni generiche dei materiali o delle finiture, lasciando un margine di discrezionalità al costruttore che può tradursi in una qualità finale diversa da quella immaginata dall’acquirente. È quindi essenziale che il capitolato sia il più possibile dettagliato, indicando caratteristiche tecniche, tipologia di impianti, classe energetica e ogni elemento utile a definire con precisione il bene promesso in vendita. Magari un passo noioso, ma va assolutamente fatto bene.
Particolare attenzione deve essere riservata anche ai termini di consegna dell’immobile. Nei preliminari relativi a immobili da costruire si riscontrano spesso indicazioni temporali non sufficientemente vincolanti, formulate in modo approssimativo o subordinato a condizioni generiche. L’assenza di una data certa o di adeguate penali per il ritardo può comportare tempi di attesa significativamente più lunghi rispetto a quanto previsto inizialmente.
Ulteriore criticità è rappresentata dalle eventuali modifiche progettuali in corso d’opera. Il preliminare può prevedere la possibilità per il costruttore di apportare variazioni al progetto per esigenze tecniche o amministrative. Tuttavia, se tali clausole sono formulate in modo troppo ampio, l’acquirente potrebbe trovarsi a ricevere un immobile non pienamente corrispondente alle aspettative originarie, con limitate possibilità di opporsi o di ottenere una revisione del prezzo.
Dal punto di vista della tutela giuridica, assume grande rilievo la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, che consente di rendere opponibile il contratto a terzi. La mancata trascrizione espone l’acquirente al rischio di iscrizioni ipotecarie successive, vendite a soggetti diversi o eventi pregiudizievoli legati alla situazione patrimoniale del costruttore. Costa di più perché va fatto dal notaio, ma è la migliore tutela.
È inoltre fondamentale verificare la regolarità urbanistica e amministrativa dell’intervento edilizio, accertando l’esistenza del permesso di costruire e la conformità del progetto agli strumenti urbanistici vigenti. Eventuali irregolarità possono comportare sospensioni dei lavori o difficoltà nel rilascio del certificato di agibilità.
Infine, il costruttore è tenuto a consegnare, al momento del rogito, una polizza assicurativa decennale postuma, destinata a coprire i danni derivanti da gravi difetti costruttivi dell’edificio. La mancata previsione o consegna di tale polizza rappresenta un’ulteriore criticità, poiché priva l’acquirente di una tutela importante nel lungo periodo.
In conclusione, il preliminare relativo a immobili sulla carta richiede una particolare attenzione nella verifica delle clausole contrattuali e della documentazione allegata. Una redazione accurata e completa del contratto costituisce uno strumento essenziale per ridurre i rischi connessi a un’operazione che, per sua natura, si basa su un bene futuro e quindi su un livello di incertezza maggiore rispetto alla compravendita di un immobile già esistente.
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